Hemos ganado nuestra primera cláusula suelo

Estamos de enhorabuena. En enero de 2017 arrancamos una campaña de demandas para proteger a nuestros asociados que estaban penalizados por cláusulas suelo en sus préstamos hipotecarios. A finales de julio de 2018 recibimos la primera sentencia, con un final feliz para nuestro asociado en el que la entidad ha devuelto la cantidad de 25.000€, ha ajustado el interés anual del 2% al 0,659% y ha condenado a la entidad en costas. A continuación os ofrecemos un extracto de dicha sentencia:

JUZGADO DE 1ª INSTANCIA Nº 09 DE MADRID

Procedimiento: Procedimiento Ordinario 1235/2016 (Juicio Verbal (250.2))
Materia: Contratos en general
Demandante: Dña. XXXXXXXXXXXX, D. XXXXXXXXXXXXXX
PROCURADOR D. XXXXXXXXXXXXXXX
Demandado: BANCO DE CAJA XXXXXXXXXXXXXX
PROCURADOR D. XXXXXXXXXXXXXXX

SENTENCIA Nº 192/2018

MAGISTRADO- JUEZ: Ilma. Sra. Dña. XXXXXXXXXXXX
Lugar: Madrid
Fecha: veinticinco de julio de dos mil dieciocho

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- Los actores D. XXXXXX y Dª XXXXXXX representados por el Procurador Sr. XXXXXXXXX interpusieron demanda de nulidad de cláusula suelo contra la Entidad Banco de Caja XXXXXXXXXXXXXXX.
SEGUNDO.- La demandada representada por el Procurador Sr. XXXXXX contestó a la demanda excepcionando caducidad de la acción y en cuanto al fondo negando los hechos constitutivos de las pretensiones actoras por entender que hubo negociación individual de dicha cláusula.
TERCERO.- Respecto de la excepción de caducidad, es cuestión ya resuelta por nuestra Audiencia provincial que el plazo del artículo 1.301 del CC para el ejercicio de la acción de nulidad del contrato, con más precisión de anulabilidad, por error se produce a partir de la consumación del contrato y ese momento no puede confundirse con el de la perfección, sino que solo tiene lugar cuando están completamente cumplidas las prestaciones de ambas partes y planteándose acción plena de nulidad no se da nunca el supuesto de caducidad.
CUARTO.- En cuanto al fondo de la litis queda debidamente acreditado al amparo del art. 217 de la LEC que los actores suscriben un contrato de préstamo hipotecario mediante escritura pública de fecha 11-4-11 para la compra de su vivienda en C/ XXXXXXXXXXXXX, planta baja puerta A y dos plazas de garaje; se produce una subrogación de préstamo hipotecario en relación a la Constructora-Promotora vendedora y una novación en cuanto al plazo de duración del préstamo. En la escritura del préstamo se establecía una cláusula en cuanto al tipo de interés (con un mínimo del 2%).
QUINTO.- Nos encontramos ante una cláusula idéntica a la que fue objeto de examen y consiguiente declaración de nulidad por abusiva en la Sentencia del Pleno de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de 9-5-13. Es claro que no nos encontramos ante una cláusula ilícita sino ante una falta de transparencia por insuficiente información a los clientes actores firmantes de la misma, aplicándose en cuanto a retroactividad lo ya resuelto por Sentencia del TSJUE de fecha 21 de diciembre de 2016 y sin cuestionarse la condición de consumidores de los actores.
SEXTO.- En lo tocante a costas procederá su imposición a la parte demandada, Art. 394.1º de la LEC, con el límite cuantitativo prevenido en el párr. 3º del mismo.
Por todo ello,

FALLO

Que estimando la demanda interpuesta por D. XXXXXXXX y Dª XXXXXXXX contra Banco Caja XXXXXXXXXX debo declarar y declaro la nulidad de la cláusula suelo establecida en la escritura pública otorgada en fecha NNNN ante el Notario D. XXXXXX bajo el nº NNN de su protocolo, condenando a la demandada a estar y pasar por la anterior declaración y a cumplir con la misma eliminándola de dicha escritura, condenando igualmente a la demandada a restituir a los actores los intereses que hubiesen pagado en aplicación de la anterior cláusula declarada nula desde la fecha de su otorgamiento, a fijar en ejecución de Sentencia y con expresa imposición de costas a la demandada.

Así por esta sentencia lo pronuncio, mando y firmo.

La Magistrado-Juez

Cinco años desde nuestra fundación

El día 26 de abril de 2013 arrancamos una iniciativa que creímos necesaria en el sector inmobiliario, un lugar de asesoramiento profesional y además un punto de entendimiento entre propietarios e inquilinos. Han pasado cinco años de esa iniciativa y todavía seguimos con el mismo espíritu. Hemos tenido cambios, amigos que vinieron y se fueron, cambiamos nuestras oficinas hasta disponer de nuestro propio espacio. También hemos evolucionado nuestros servicios, desde la gestión integral de alquiler de nuestros amigos y familiares, prefiero llamarlos así, pues somos una familia y por ello nos caracterizamos, hasta el apoyo legal a los afectados por cláusulas suelos y gastos hipotecarios. En este último ejemplo, estamos de enhorabuena, hemos ganado nuestro primer recurso con nota sobresaliente, gracias a la labor de nuestro equipo de abogadas que siempre nos han apoyado.

Esperamos poder celebrar otros 5 años con vosotros y seguir creciendo, adaptándonos a vuestras necesidades. Gracias de verdad por estos maravillosos 5 años por ayudarnos a crear un buen clima de entendimiento ante las problemáticas del sector.

 Felipe Martínez Díaz

Presidente de Vivienda y Protección.

Valoración de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos

http://www.boe.es/boe/dias/2013/06/05/pdfs/BOE-A-2013-5941.pdf

Desde el pasado 4 de junio disponemos de nueva Ley en nuestro sector, con un objetivo de flexibilizar el mercado de la vivienda de alquiler en España. Nuestro país es singular frente a nuestros socios europeos. Disponemos de una oferta de alquiler que apenas llega al 17%, muy lejos comparado con el 38% de Francia, 30% de R.U. o el 57% de Alemania. Además, la tenencia de las viviendas de alquiler es mayoritariamente por propietarios particulares, en un 85%, frente a 21% de Francia, 10% de R.U. y 51% de Alemania. (Fuente Observatorio Europeo de la Vivienda Social. Año 2003)

La vivienda en nuestro país ha sido hasta ahora un modelo de inversión con una más que aceptable rentabilidad, descontando los últimos 5 años de ruptura de la burbuja inmobiliaria y los 7 anteriores de precios alcistas. Una vivienda en Madrid capital, en los nuevos barrios periféricos, podía estar a principio de los años 70, en precios cercanos a las 600.000 pesetas, lo que es igual a unos 3600 euros. Con la reducción de precios actual, estas viviendas están ahora cerca de los 100.000 euros, lo que viene a decir que la plusvalía generada en estos 40 años es sustanciosa. Este dato, junto a la ausencia de sociedades de gestión privadas y la escasez de viviendas públicas de alquiler, han cedido todo el peso de la gestión en manos particulares, en la mayoría de las veces sin una formación para adaptarse a las nuevas situaciones.

Por otra parte, la vivienda en propiedad genera un arraigo de la sociedad en su medio ambiente. Dificulta la emigración para encontrar ofertas de trabajo en otras regiones y países, quedando los buscadores de empleo a la espera de oportunidades locales a su residencia.

Sin embargo, el dato más preocupante es el número de viviendas que se encuentran vacías. Según los datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (noticia de EL PAIS, http://economia.elpais.com/economia/2013/04/18/actualidad/1366281899_838814.html). El número está cercano a los 3,4 millones de viviendas, un 13,7% del total de 25,2 millones de viviendas totales. Este dato, que se debe sin duda a la situación del sector Inmobiliario y a otros factores basados en el miedo del colectivo particular privado a poner en circulación sus bienes. ¿Será la nueva Ley capaz de sacar al mercado estas viviendas o solo es parte de un modelo más amplio que aplique el famoso “ley del palo y la zanahoria”? En mi opinión la única forma de sacar estas viviendas al mercado de la compraventa o el alquiler es mediante la aplicación de penalizaciones fiscales en el primer caso y aumentar la protección y seguridad en el segundo.

La nueva Ley desea flexibilizar el mercado de alquiler, facilitando a las partes a que decidan su marco de convivencia, pero por otro lado, se limitan estos marcos a unos máximos y mínimos, por ejemplo me remito a la nueva redacción del artículo 11 de “Desistimiento del contrato”.

Se modifican algunos artículos relativos a los procedimientos de desahucio para agilizarlos aunque no se cae en la cuenta que sin una reestructuración del modelo judicial actual, los desahucios seguirán costando al propietario entre 6 meses y un año.

La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años. Se reduce de cinco a tres años la prórroga obligatoria y de tres a uno la prórroga tácita. Sin duda, esta modificación facilita al propietario el adaptar las rentas a la situación del mercado.

Se flexibiliza la regla de actualización de la renta. Mientras que con la ley anterior la renta sólo se podía actualizar durante los primeros cinco años con el IPC, ahora las partes pueden pactar otros sistemas de actualización.

El inquilino puede desistir del contrato pasados seis meses de su vigencia, siempre que lo comunique con un preaviso de 30 días. A diferencia de la reducción en años de la prórroga obligatoria de los contratos, esta modificación del artículo 9 beneficia al inquilino, que podrá obtener ventaja en la renegociación del contrato antes de que este finalice.

Se crea un registro de de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler.  Nuestra Asociación usará este registro más el obtenido por el acuerdo llegado con Ibercheck, para crear una radiografía del inquilino que le permitan disponer de un documento de buena conducta, a fin de tener capacidad de diferenciación frente al resto y por otra parte, tranquilizar al propietario que arrenda su vivienda.

Los arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas no puedan surtir efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho. Asimismo, el tercero adquirente de una vivienda no pueda resultar perjudicado por la existencia de un arrendamiento no inscrito. Con esta modificación, se desea hacer público los contratos privados. Desde luego, los Registradores de la Propiedad deben estar frotándose las manos.

Se prevé, la recuperación del inmueble por el arrendador en el caso de darse varios supuestos, sin necesidad de manifestarlo expresamente en el contrato.