Certificado Energético, lo que debes conocer.

http://www.boe.es/boe/dias/2013/04/13/pdfs/BOE-A-2013-3904.pdf

Antecedentes

El Real Decreto 235/2013, del 5 de abril, establece la obligación de poner a disposición de los compradores o inquilinos de los edificios a partir del 1 de Junio de 2013, un certificado de eficiencia energética que deberá incluir información objetiva sobre la eficiencia energética de un edificio y valores de referencia tales como requisitos mínimos de eficiencia energética con el fin de que los propietarios o arrendatarios del edificio o de una unidad de éste puedan comparar y evaluar su eficiencia energética.

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Esta exigencia viene de la Directiva 2002/91/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 16 de diciembre de 2002, que se transpusieron en el Real Decreto 47/2007, de 19 de enero, mediante el que se aprobó un Procedimiento básico para la certificación de eficiencia energética de edificios de nueva construcción, quedando pendiente de regulación, mediante otra disposición complementaria, la certificación energética de los edificios existentes. Con el objetivo paralelo de la obligación de realizar, por parte de los órganos competentes de las Comunidades Autónomas, un inventario estadístico de las actuaciones relacionadas con los certificados registrados por ellas, como mecanismo de vital importancia para la planificación de las actuaciones de mejora de la eficiencia energética del parque existente de edificios y el seguimiento del cumplimiento de la norma.

Este Real decreto tiene un solo artículo que hace referencia al Procedimiento Básico, del cual he sacado un extracto con los puntos más importantes en la siguiente sección.

“Artículo único. Aprobación del Procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios.

1. Se aprueba el Procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, cuyo texto se inserta a continuación.

2. Cuando se construyan, vendan o alquilen edificios o unidades de éstos, el certificado de eficiencia energética o una copia de éste se deberá mostrar al comprador o nuevo arrendatario potencial y se entregará al comprador o nuevo arrendatario, en los términos que se establecen en el Procedimiento básico.”

Procedimiento Básico

La realización de esta tarea recae en los siguientes perfiles técnicos: Arquitectos, Aparejadores, Ingenieros Industriales e Ingenieros Técnicos Industriales. Para ello como complemento de los procedimientos y programas ya aprobados como documentos reconocidos para la calificación de eficiencia energética de edificios de nueva construcción, con anterioridad a 1 de junio de 2013, el Ministerio de Industria, Energía y Turismo, a través del Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía (IDAE) pondrá a disposición del público los programas informáticos de calificación de eficiencia energética para edificios existentes CE3 y CE3+.

Artículo 1. Objeto, finalidad y definiciones.

1. Constituye el objeto de este Procedimiento básico el establecimiento de las condiciones técnicas y administrativas para realizar las certificaciones de eficiencia energética de los edificios y la metodología de cálculo de su calificación de eficiencia energética, considerando aquellos factores que más incidencia tienen en el consumo de energía de los edificios, así como la aprobación de la etiqueta de eficiencia energética como distintivo común en todo el territorio nacional.

2. La finalidad de la aprobación de dicho Procedimiento básico es la promoción de la eficiencia energética, mediante la información objetiva que obligatoriamente se habrá de proporcionar a los compradores y usuarios en relación con las características energéticas de los edificios, materializada en forma de un certificado de eficiencia energética que permita valorar y comparar sus prestaciones.

Artículo 2. Ámbito de aplicación.

1. Este Procedimiento básico será de aplicación a:

a) Edificios de nueva construcción.

b) Edificios o partes de edificios existentes que se vendan o alquilen a un nuevo arrendatario, siempre que no dispongan de un certificado en vigor.

c) Edificios o partes de edificios en los que una autoridad pública ocupe una superficie útil total superior a 250 m2 y que sean frecuentados habitualmente por el público.

Artículo 3. Documentos reconocidos.

1. Con el fin de facilitar el cumplimiento de este Procedimiento básico se crean los denominados documentos reconocidos para la certificación de eficiencia energética, que se definen como documentos técnicos, sin carácter reglamentario, que cuenten con el reconocimiento conjunto del Ministerio de Industria, Energía y Turismo y del Ministerio de Fomento.

2. Los documentos reconocidos podrán tener el contenido siguiente:

a) Programas informáticos de calificación de eficiencia energética.

b) Especificaciones y guías técnicas o comentarios sobre la aplicación técnico-administrativa de la certificación de eficiencia energética.

c) Cualquier otro documento que facilite la aplicación de la certificación de eficiencia energética, excluidos los que se refieran a la utilización de un producto o sistema particular o bajo patente.

Artículo 6. Contenido del certificado de eficiencia energética.

El certificado de eficiencia energética del edificio o de la parte del mismo contendrá como mínimo la siguiente información:

a) Identificación del edificio o de la parte del mismo que se certifica, incluyendo su referencia catastral.

b) Indicación del procedimiento reconocido al que se refiere el artículo 4 utilizado para obtener la calificación de eficiencia energética.

c) Indicación de la normativa sobre ahorro y eficiencia energética de aplicación en el momento de su construcción.

d) Descripción de las características energéticas del edificio: envolvente térmica, instalaciones térmicas y de iluminación, condiciones normales de funcionamiento y ocupación, condiciones de confort térmico, lumínico, calidad de aire interior y demás datos utilizados para obtener la calificación de eficiencia energética del edificio.

e) Calificación de eficiencia energética del edificio expresada mediante la etiqueta energética.

f) Para los edificios existentes, documento de recomendaciones para la mejora de los niveles óptimos o rentables de la eficiencia energética de un edificio o de una parte de este, a menos que no exista ningún potencial razonable para una mejora de esa índole en comparación con los requisitos de eficiencia energética vigentes. Las recomendaciones incluidas en el certificado de eficiencia energética abordarán:

i. Las medidas aplicadas en el marco de reformas importantes de la envolvente y de las instalaciones técnicas de un edificio, y

ii. Las medidas relativas a elementos de un edificio, independientemente de la realización de reformas importantes de la envolvente o de las instalaciones técnicas de un edificio.

Las recomendaciones incluidas en el certificado de eficiencia energética serán técnicamente viables y podrán incluir una estimación de los plazos de recuperación de la inversión o de la rentabilidad durante su ciclo de vida útil.

Contendrá información dirigida al propietario o arrendatario sobre dónde obtener información más detallada, incluida información sobre la relación coste-eficacia de las recomendaciones formuladas en el certificado. La evaluación de esa relación se efectuará sobre la base de una serie de criterios estándares, tales como la evaluación del ahorro energético, los precios subyacentes de la energía y una previsión de costes preliminar. Por otro lado, informará de las actuaciones que se hayan de emprender para llevar a la práctica las recomendaciones. Asimismo se podrá facilitar al propietario o arrendatario información sobre otros temas conexos, como auditorías energéticas o incentivos de carácter financiero o de otro tipo y posibilidad de financiación. Para ello se podrán aplicar los criterios correspondientes del Reglamento Delegado (UE) n.º 244/2012 de la Comisión, de 16 de enero de 2012 que permite calcular los niveles óptimos de rentabilidad de los requisitos mínimos de eficiencia energética de los edificios y de sus elementos.

g) Descripción de las pruebas y comprobaciones llevadas a cabo, en su caso, por el técnico competente durante la fase de calificación energética.

h) Cumplimiento de los requisitos medioambientales exigidos a las instalaciones térmicas.

Artículo 8. Certificación de eficiencia energética de un edificio existente.

El certificado de eficiencia energética de un edificio existente será suscrito por técnico competente de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.3.p), que será elegido libremente por la propiedad del edificio.

En el proceso de certificación energética el técnico competente podrá contar con la colaboración de técnicos ayudantes del proceso de certificación energética de edificios, tanto para la toma de datos, el empleo de herramientas y programas informáticos reconocidos para la calificación energética, definición de medidas de mejora de la eficiencia energética, como para gestionar los trámites administrativos y la documentación relacionada con los procesos de inspección y certificación energética.

Artículo 9. Control de los certificados de eficiencia energética.

1. El órgano competente de la Comunidad Autónoma en materia de certificación energética de edificios establecerá y aplicará un sistema de control independiente de los certificados de eficiencia energética.

2. El control se realizará sobre una selección al azar de al menos una proporción estadísticamente significativa de los certificados de eficiencia energética expedidos anualmente y comprenderá al menos las siguientes actuaciones u otras equivalentes:

a) Comprobación de la validez de los datos de base del edificio utilizados para expedir el certificado de eficiencia energética, y los resultados consignados en este.

b) Comprobación completa de los datos de base del edificio utilizados para expedir el certificado de eficiencia energética, comprobación completa de los resultados consignados en el certificado, incluidas las recomendaciones formuladas, y visita in situ del edificio, con el fin de comprobar la correspondencia entre las especificaciones que constan en el certificado de eficiencia energética y el edificio certificado.

3. La ejecución del control se realizará por el órgano competente de la Comunidad Autónoma que podrá delegar esta responsabilidad en agentes independientes autorizados para este fin. Los agentes autorizados serán organismos o entidades de control que cumplan los requisitos técnicos establecidos en el Real Decreto 410/2010, de 31 de marzo, para el ejercicio de su actividad en el campo reglamentario de la edificación, así como las entidades de control habilitadas para el campo reglamentario de las instalaciones térmicas, o técnicos competentes independientes.

4. Cuando la calificación de eficiencia energética resultante de este control externo sea diferente a la obtenida inicialmente, como resultado de diferencias con las especificaciones previstas, se le comunicará al promotor o propietario, en su caso, las razones que la motivan y un plazo determinado para su subsanación o presentación de alegaciones en caso de discrepancia, antes de proceder, en su caso, a la modificación de la calificación obtenida.

Artículo 10. Inspección.

El órgano competente de la Comunidad Autónoma en materia de certificación energética de edificios correspondiente dispondrá cuantas inspecciones sean necesarias con el fin de comprobar y vigilar el cumplimiento de la obligación de certificación de eficiencia energética de edificios.

Artículo 11. Validez, renovación y actualización del certificado de eficiencia energética.

1. El certificado de eficiencia energética tendrá una validez máxima de diez años.

2. El órgano competente de la Comunidad Autónoma en materia de certificación energética de edificios correspondiente establecerá las condiciones específicas para proceder a su renovación o actualización.

3. El propietario del edificio será responsable de la renovación o actualización del certificado de eficiencia energética conforme a las condiciones que establezca el órgano competente de la Comunidad Autónoma. El propietario podrá proceder voluntariamente a su actualización, cuando considere que existen variaciones en aspectos del edificio que puedan modificar el certificado de eficiencia energética.

Artículo 12. Etiqueta de eficiencia energética.

1. La obtención del certificado de eficiencia energética otorgará el derecho de utilización, durante el periodo de validez del mismo, de la etiqueta de eficiencia energética, cuyos contenidos se recogen en el documento reconocido correspondiente a la etiqueta de eficiencia energética, disponible en el Registro general al que se refiere el artículo 3.

2. La etiqueta se incluirá en toda oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento del edificio o unidad del edificio. Deberá figurar siempre en la etiqueta, de forma clara e inequívoca, si se refiere al certificado de eficiencia energética del proyecto o al del edificio terminado.

3. Se prohíbe la exhibición de etiquetas, marcas, símbolos o inscripciones que se refieran a la certificación de eficiencia energética de un edificio que no cumplan los requisitos previstos en este Procedimiento básico y que puedan inducir a error o confusión.

4. A los efectos de lo anteriormente establecido, en ningún caso se autorizará el registro de la etiqueta como marca.

Artículo 14. Información sobre el certificado de eficiencia energética.

1. Cuando un edificio se venda o alquile, antes de su construcción, el vendedor o arrendador facilitará su calificación energética de proyecto expidiéndose el certificado del edificio terminado una vez construido el edificio.

2. Cuando el edificio existente sea objeto de contrato de compraventa de la totalidad o parte del edificio, según corresponda, el certificado de eficiencia energética obtenido será puesto a disposición del adquiriente. Cuando el objeto del contrato sea el arrendamiento de la totalidad o parte del edificio, según corresponda, bastará con la simple exhibición y puesta a disposición del arrendatario de una copia del referido certificado.

3. El órgano competente de la Comunidad Autónoma determinará el modo de inclusión del certificado de eficiencia energética de los edificios, en la información que el vendedor debe suministrar al comprador, de acuerdo con lo establecido sobre transparencia e información a los consumidores en el artículo 83 de la Ley 2/2011, de 4 de marzo, de Economía Sostenible.

Artículo 18. Infracciones y sanciones.

El incumplimiento de los preceptos contenidos en este procedimiento básico, se considerará en todo caso como infracción en materia de certificación de la eficiencia energética de los edificios y se sancionará de acuerdo con lo dispuesto en las normas de rango legal que resulten de aplicación.

Además, el incumplimiento de los preceptos contenidos en este procedimiento básico que constituyan infracciones en materia de defensa de los consumidores y usuarios de acuerdo con lo establecido en los apartados k) y n) del artículo 49.1 del texto refundido de la Ley General de Defensa de los Consumidores y Usuarios, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, se sancionará de acuerdo con lo establecido en el capítulo II del título IV del texto refundido citado.

Valoración de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos

http://www.boe.es/boe/dias/2013/06/05/pdfs/BOE-A-2013-5941.pdf

Desde el pasado 4 de junio disponemos de nueva Ley en nuestro sector, con un objetivo de flexibilizar el mercado de la vivienda de alquiler en España. Nuestro país es singular frente a nuestros socios europeos. Disponemos de una oferta de alquiler que apenas llega al 17%, muy lejos comparado con el 38% de Francia, 30% de R.U. o el 57% de Alemania. Además, la tenencia de las viviendas de alquiler es mayoritariamente por propietarios particulares, en un 85%, frente a 21% de Francia, 10% de R.U. y 51% de Alemania. (Fuente Observatorio Europeo de la Vivienda Social. Año 2003)

La vivienda en nuestro país ha sido hasta ahora un modelo de inversión con una más que aceptable rentabilidad, descontando los últimos 5 años de ruptura de la burbuja inmobiliaria y los 7 anteriores de precios alcistas. Una vivienda en Madrid capital, en los nuevos barrios periféricos, podía estar a principio de los años 70, en precios cercanos a las 600.000 pesetas, lo que es igual a unos 3600 euros. Con la reducción de precios actual, estas viviendas están ahora cerca de los 100.000 euros, lo que viene a decir que la plusvalía generada en estos 40 años es sustanciosa. Este dato, junto a la ausencia de sociedades de gestión privadas y la escasez de viviendas públicas de alquiler, han cedido todo el peso de la gestión en manos particulares, en la mayoría de las veces sin una formación para adaptarse a las nuevas situaciones.

Por otra parte, la vivienda en propiedad genera un arraigo de la sociedad en su medio ambiente. Dificulta la emigración para encontrar ofertas de trabajo en otras regiones y países, quedando los buscadores de empleo a la espera de oportunidades locales a su residencia.

Sin embargo, el dato más preocupante es el número de viviendas que se encuentran vacías. Según los datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (noticia de EL PAIS, http://economia.elpais.com/economia/2013/04/18/actualidad/1366281899_838814.html). El número está cercano a los 3,4 millones de viviendas, un 13,7% del total de 25,2 millones de viviendas totales. Este dato, que se debe sin duda a la situación del sector Inmobiliario y a otros factores basados en el miedo del colectivo particular privado a poner en circulación sus bienes. ¿Será la nueva Ley capaz de sacar al mercado estas viviendas o solo es parte de un modelo más amplio que aplique el famoso “ley del palo y la zanahoria”? En mi opinión la única forma de sacar estas viviendas al mercado de la compraventa o el alquiler es mediante la aplicación de penalizaciones fiscales en el primer caso y aumentar la protección y seguridad en el segundo.

La nueva Ley desea flexibilizar el mercado de alquiler, facilitando a las partes a que decidan su marco de convivencia, pero por otro lado, se limitan estos marcos a unos máximos y mínimos, por ejemplo me remito a la nueva redacción del artículo 11 de “Desistimiento del contrato”.

Se modifican algunos artículos relativos a los procedimientos de desahucio para agilizarlos aunque no se cae en la cuenta que sin una reestructuración del modelo judicial actual, los desahucios seguirán costando al propietario entre 6 meses y un año.

La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años. Se reduce de cinco a tres años la prórroga obligatoria y de tres a uno la prórroga tácita. Sin duda, esta modificación facilita al propietario el adaptar las rentas a la situación del mercado.

Se flexibiliza la regla de actualización de la renta. Mientras que con la ley anterior la renta sólo se podía actualizar durante los primeros cinco años con el IPC, ahora las partes pueden pactar otros sistemas de actualización.

El inquilino puede desistir del contrato pasados seis meses de su vigencia, siempre que lo comunique con un preaviso de 30 días. A diferencia de la reducción en años de la prórroga obligatoria de los contratos, esta modificación del artículo 9 beneficia al inquilino, que podrá obtener ventaja en la renegociación del contrato antes de que este finalice.

Se crea un registro de de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler.  Nuestra Asociación usará este registro más el obtenido por el acuerdo llegado con Ibercheck, para crear una radiografía del inquilino que le permitan disponer de un documento de buena conducta, a fin de tener capacidad de diferenciación frente al resto y por otra parte, tranquilizar al propietario que arrenda su vivienda.

Los arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas no puedan surtir efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho. Asimismo, el tercero adquirente de una vivienda no pueda resultar perjudicado por la existencia de un arrendamiento no inscrito. Con esta modificación, se desea hacer público los contratos privados. Desde luego, los Registradores de la Propiedad deben estar frotándose las manos.

Se prevé, la recuperación del inmueble por el arrendador en el caso de darse varios supuestos, sin necesidad de manifestarlo expresamente en el contrato.